Loi Censi-Bouvard
Définition
La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal français permettant aux particuliers d’investir dans des résidences de services neuves (étudiantes, seniors, EHPAD, etc.) tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu et d’une récupération de TVA. Elle s’applique aux investissements réalisés dans le cadre du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Historique et contexte
Instaurée en 2009, la loi Censi-Bouvard visait à stimuler la construction de logements meublés en résidences gérées, tout en répondant aux besoins croissants en hébergement spécialisé.
Elle a été prolongée à plusieurs reprises, avec des ajustements sur les types de résidences éligibles.
En 2022, le dispositif a été supprimé pour les nouvelles acquisitions, mais reste applicable aux investissements réalisés avant cette date, dans le respect des conditions initiales.
Il demeure un référent historique dans les stratégies d’investissement immobilier locatif meublé.
Missions et rôle
- Encourager l’investissement locatif meublé dans des résidences gérées.
- Réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs.
- Soutenir la construction de logements adaptés aux besoins spécifiques (étudiants, seniors, dépendance).
- Offrir une solution clé en main avec gestion locative déléguée.
- Permettre la récupération de la TVA sur le prix d’achat.
Intérêt patrimonial
Ce dispositif offrait plusieurs avantages :
- Réduction d’impôt de 11 % du prix HT du bien, étalée sur 9 ans.
- Récupération de la TVA (20 %) sous conditions.
- Revenus locatifs réguliers via un bail commercial.
- Statut LMNP permettant une fiscalité avantageuse sur les loyers.
- Diversification patrimoniale dans l’immobilier géré.
Il était particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant un placement immobilier passif et fiscalement optimisé.
Limites et critiques
- Dispositif supprimé depuis 2022 pour les nouvelles acquisitions.
- Manque de liquidité : revente parfois difficile.
- Dépendance à l’exploitant : risque en cas de défaillance.
- Rentabilité variable selon le type de résidence et la localisation.
- Engagement de location sur 9 ans pour conserver les avantages fiscaux.
Comparaison
- Avec le LMNP classique : Censi-Bouvard offrait une réduction d’impôt, le LMNP amortit le bien mais sans réduction directe.
- Avec la loi Pinel : Pinel concerne les logements nus, Censi-Bouvard les meublés en résidences gérées.
- Avec les SCPI fiscales : Censi-Bouvard permettait un investissement direct, les SCPI mutualisent le risque mais avec moins de contrôle.
À retenir
- La loi Censi-Bouvard permettait d’investir en résidence de services avec réduction d’impôt.
- Elle s’appliquait aux biens neufs loués meublés via un bail commercial.
- Le dispositif est supprimé depuis 2022, mais reste actif pour les investissements antérieurs.
- Il offrait une fiscalité avantageuse et une gestion locative déléguée.
FAQ
La loi Censi-Bouvard appartient-elle à une entreprise ?
Non, c’est un dispositif fiscal public instauré par l’État français.
Quelles différences avec la loi Pinel ?
Pinel concerne les logements nus en location, Censi-Bouvard les logements meublés en résidences gérées.
La loi Censi-Bouvard propose-t-elle une réduction d’impôt ?
Oui, de 11 % du prix HT du bien, répartie sur 9 ans.
Est-il possible de récupérer la TVA ?
Oui, sous conditions, notamment de conservation du bien pendant 20 ans ou remboursement en cas de revente.
Quels sont les points forts ?
Réduction d’impôt, récupération de TVA, revenus réguliers, gestion déléguée.
Quels sont les points faibles ?
Dispositif supprimé, dépendance à l’exploitant, revente difficile, engagement de location.
La loi Censi-Bouvard est-elle adaptée aux débutants ?
Oui, pour ceux qui recherchent un investissement immobilier passif avec avantages fiscaux, mais elle n’est plus disponible pour les nouveaux projets.
