Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un mécanisme fiscal qui a permis aux particuliers d'investir dans l'immobilier locatif meublé au sein de résidences de services tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt directe sur le revenu. Ce dispositif s'appliquait exclusivement aux logements neufs ou rénovés situés dans des structures spécifiques comme les résidences étudiantes, les établissements pour seniors ou les EHPAD. En contrepartie d'un engagement de mise en location pendant une durée minimale de neuf ans via un bail commercial signé avec un exploitant professionnel, l'investisseur pouvait déduire une fraction du prix d'acquisition de son impôt annuel, tout en profitant des avantages structurels du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

Un levier historique pour l'hébergement spécialisé

Créé en 2009 pour répondre au besoin croissant de logements adaptés aux évolutions démographiques et sociales, le dispositif Censi-Bouvard a constitué pendant plus d'une décennie une alternative majeure aux lois de défiscalisation immobilière classique comme le Pinel. En deux mille vingt-six, ce régime appartient désormais au passé pour les nouveaux projets puisque l'État a décidé de ne plus le reconduire pour les acquisitions postérieures à 2022. Cependant, il demeure un élément fondamental du paysage patrimonial français car des milliers d'investisseurs sont toujours engagés dans ce processus, percevant leurs réductions d'impôt et gérant les enjeux de fin de bail ou de revente de leurs actifs meublés.

Récupération de TVA et mécanisme de réduction d'impôt

L'une des particularités les plus attractives de la loi Censi-Bouvard résidait dans le cumul de deux avantages fiscaux distincts à savoir une réduction d'impôt de 11% du prix hors taxes du bien et la récupération intégrale de la TVA à 20% sur l'achat immobilier. Ce remboursement de TVA, octroyé par l'État pour soutenir l'investissement dans les services à la personne, permettait de réduire immédiatement l'effort d'épargne réel du propriétaire. Cette double optimisation fiscale, associée à la perception de loyers garantis par le bail commercial, faisait de ce dispositif une solution de choix pour les contribuables en quête d'un placement immobilier passif et sécurisé, affranchi des soucis de gestion locative quotidienne.

Vigilance sur la revente et dépendance à l'exploitant

Malgré sa puissance fiscale, le dispositif Censi-Bouvard comporte des points de vigilance essentiels, notamment concernant la liquidité du bien lors de la revente sur le marché secondaire. La valeur de l'appartement est en effet intrinsèquement liée à la qualité du bail commercial et à la solidité financière de l'exploitant de la résidence. Si l'investisseur décide de revendre son bien avant le terme de vingt ans, il doit souvent rembourser une partie de la TVA récupérée au prorata du temps restant, à moins que l'acquéreur ne reprenne l'engagement de service. Pour les investisseurs dont l'engagement de neuf ans arrive à son terme en 2026, la stratégie consiste souvent à basculer vers un régime de LMNP classique par amortissement afin de continuer à percevoir des revenus nets d'impôts.

Foire aux questions sur la Loi Censi-Bouvard

Peut-on encore bénéficier de la loi Censi-Bouvard pour un achat aujourd'hui ?

‍Il n'est plus possible de réaliser une nouvelle acquisition sous le régime Censi-Bouvard car le législateur a mis fin au dispositif pour tous les actes authentiques signés après le trente et un décembre 2022. Les investisseurs souhaitant aujourd'hui s'orienter vers les résidences de services doivent se tourner vers le statut LMNP classique qui, s'il ne propose pas de réduction d'impôt directe, permet de neutraliser la fiscalité sur les loyers grâce à l'amortissement comptable du bien et du mobilier sur une très longue durée.

Quelle est l'implication d'un bail commercial dans ce dispositif ?

‍Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, le propriétaire ne signe pas un contrat de location avec un locataire final mais un bail commercial avec la société qui gère la résidence. C'est cet exploitant qui devient votre seul débiteur et qui a l'obligation de vous verser les loyers, que le logement soit occupé ou non. Cette structure offre une grande sérénité de gestion mais impose de bien analyser la pérennité du gestionnaire, car une baisse forcée des loyers lors du renouvellement du bail peut affecter directement la rentabilité et la valeur patrimoniale de l'investissement.

Comment se passe la fin de l'engagement de neuf ans ?

‍Une fois la période initiale de neuf ans terminée, la réduction d'impôt Censi-Bouvard cesse définitivement. Le propriétaire a alors le choix de poursuivre la location avec l'exploitant actuel, de changer de régime fiscal pour passer aux amortissements LMNP ou de vendre son bien. Si le choix se porte sur la revente, il est crucial de vérifier si la durée de détention est suffisante pour ne pas avoir à restituer une fraction de la TVA initialement récupérée, ce qui nécessite souvent d'avoir conservé le bien pendant 20 ans pour une exonération totale de reversement.

Le plafond des niches fiscales s'applique-t-il à la loi Censi-Bouvard ?

‍Oui, la réduction d'impôt annuelle générée par un investissement en loi Censi-Bouvard entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales limité à dix mille euros par foyer et par an. Si vous cumulez cet avantage avec d'autres réductions pour l'emploi d'un salarié à domicile ou des investissements dans des PME, vous devez vous assurer que le total ne dépasse pas ce seuil. En revanche, la récupération de la TVA ne constitue pas une niche fiscale et n'est donc pas comptabilisée dans ce plafond, ce qui renforçait l'attrait financier du montage.

Est-il possible de transformer un logement Censi-Bouvard en résidence principale ?

‍Il est très difficile, voire impossible, de transformer un appartement en résidence de services en résidence principale pendant la durée du bail commercial sans s'exposer à de lourdes sanctions. Non seulement cela entraînerait la rupture de l'engagement fiscal avec le remboursement des réductions d'impôt, mais cela obligerait également à verser une indemnité d'éviction potentiellement élevée à l'exploitant de la résidence. Ce type d'investissement doit être considéré comme une opération purement financière et locative, sans perspective d'occupation personnelle à court ou moyen terme.