Loi Malraux

Définition

La loi Malraux est un dispositif fiscal français qui permet aux particuliers d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie de la restauration complète d’un immeuble ancien situé dans des zones protégées. Elle vise à préserver le patrimoine architectural tout en favorisant l’investissement locatif dans des centres-villes historiques.

Historique et contexte

Créée en 1962 par André Malraux, alors ministre de la Culture, la loi Malraux est l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière en France.

Elle s’inscrit dans une volonté de réhabilitation des quartiers anciens et de valorisation du patrimoine national.

Au fil des années, le dispositif a été adapté pour mieux encadrer les travaux et cibler les zones à fort enjeu patrimonial : Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés.

En 2025, la loi Malraux reste un outil de défiscalisation puissant, mais réservé à des projets exigeants.

Missions et rôle

- Encourager la restauration d’immeubles anciens dans des zones protégées.

- Préserver le patrimoine architectural français.

- Stimuler l’investissement locatif dans les centres-villes historiques.

- Offrir une réduction d’impôt significative aux investisseurs.

- Encadrer les travaux via l’Architecte des Bâtiments de France.

Applications  

La loi Malraux s’applique à :

- Des immeubles anciens à restaurer entièrement, situés dans des SPR ou secteurs sauvegardés.

- Des travaux encadrés et validés par les autorités compétentes.

- Une mise en location obligatoire pendant 9 ans après la fin des travaux.

- Une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux, selon la zone.

- Des montages immobiliers proposés par des promoteurs spécialisés ou via des SCPI Malraux.

Intérêt patrimonial

La loi Malraux est particulièrement intéressante pour :

- Les contribuables fortement imposés souhaitant réduire leur impôt sur le revenu.

- Les investisseurs sensibles à la valorisation du patrimoine.

- Les stratégies de diversification immobilière dans des zones centrales et attractives.

- Les projets à fort potentiel de plus-value après restauration.

Elle combine avantage fiscal immédiat et valorisation patrimoniale long terme.

Limites et critiques

- Montage complexe : validation des travaux, suivi administratif, contraintes architecturales.

- Pas de rentabilité immédiate : les travaux peuvent durer plusieurs années.

- Engagement locatif obligatoire : 9 ans minimum.

- Risque de vacance locative selon la ville ou le quartier.

- Réservé aux contribuables avec une forte capacité d’investissement.

Comparaison

- Avec la loi Pinel : Pinel concerne le neuf, Malraux l’ancien à restaurer.

- Avec le déficit foncier : Malraux offre une réduction d’impôt, le déficit foncier une déduction.

- Avec les SCPI fiscales : Malraux peut être plus rentable mais plus risqué et technique.

À retenir

- La loi Malraux permet une réduction d’impôt de 22 à 30 % sur les travaux de restauration.

- Elle s’applique à des immeubles anciens situés dans des zones patrimoniales.

- Elle exige une mise en location pendant 9 ans.

- C’est un outil puissant pour les contribuables fortement imposés et amateurs de patrimoine.

FAQ

La loi Malraux appartient-elle à une entreprise ?

Non, c’est un dispositif fiscal public mis en place par l’État français.

Quelles différences avec la loi Pinel ?

Pinel concerne les logements neufs avec réduction étalée, Malraux vise les immeubles anciens à restaurer avec réduction immédiate sur les travaux.

La loi Malraux propose-t-elle une réduction d’impôt ?

Oui, de 22 % ou 30 % du montant des travaux selon la zone, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.

Est-il possible d’investir via une SCPI Malraux ?

Oui, certaines SCPI fiscales proposent des investissements mutualisés en loi Malraux.

Quels sont les points forts ?

Réduction d’impôt élevée, valorisation patrimoniale, localisation centrale, impact culturel.

Quels sont les points faibles ?

Montage complexe, engagement locatif, durée des travaux, risque locatif.

La loi Malraux est-elle adaptée aux débutants ?

Non, elle nécessite un accompagnement professionnel et une bonne capacité d’investissement.