IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Définition

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Il remplace l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) depuis 2018, et ne porte que sur les biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle.

Historique et contexte

L’IFI a été instauré par la loi de finances pour 2018, dans le cadre d’une réforme fiscale visant à encourager l’investissement productif.

L’ancien ISF taxait l’ensemble du patrimoine (financier, immobilier, mobilier), tandis que l’IFI se concentre uniquement sur l’immobilier.

Cette réforme a été portée par le gouvernement d’Emmanuel Macron, avec l’objectif de favoriser l’investissement dans les entreprises et de réduire la taxation du capital financier.

En 2025, l’IFI reste un impôt controversé, régulièrement débattu dans les sphères politiques et patrimoniales.

Missions et rôle

- Taxer les patrimoines immobiliers élevés.

- Exclure les actifs financiers et professionnels pour encourager l’investissement productif.

- Contribuer à la redistribution fiscale via un impôt progressif.

- Encourager la structuration patrimoniale pour optimiser la fiscalité.

- Offrir des dispositifs de réduction via des dons ou des investissements spécifiques.

Dispositifs associés

- La déclaration annuelle via l’impôt sur le revenu.

- Des outils de simulation proposés par les cabinets de gestion de patrimoine.

- Des solutions d’optimisation : démembrement, SCI, donation, assurance-vie.

- Des réductions d’impôt : dons à certains organismes, investissements dans des foncières solidaires.

Intérêt patrimonial

L’IFI est un enjeu majeur pour les patrimoines immobiliers élevés :

- Il incite à réorganiser son patrimoine pour limiter l’exposition fiscale.

- Il pousse à diversifier vers des actifs non taxés (financiers, professionnels).

- Il encourage le recours à des montages patrimoniaux (SCI, démembrement, donation).

- Il peut être optimisé légalement avec l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine.

Pour les investisseurs immobiliers, l’IFI est un paramètre incontournable dans la stratégie de détention et de transmission.

Limites et critiques

- Seuil d’entrée élevé, mais impact significatif pour les patrimoines concernés.

- Complexité de calcul : prise en compte des dettes, abattements, démembrements.

- Effet dissuasif sur l’investissement immobilier.

- Inégalités de traitement entre immobilier et autres formes de patrimoine.

- Risque de requalification en cas de montage patrimonial mal structuré.

Comparaison

- Avec l’ISF : l’IFI est plus ciblé, mais moins redistributif.

- Avec la taxe foncière : l’IFI est un impôt sur le patrimoine, la taxe foncière sur la détention.

- Avec l’assurance-vie : les contrats d’assurance-vie ne sont pas soumis à l’IFI, sauf si adossés à de l’immobilier.

À retenir

- L’IFI est un impôt sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million €.

- Il remplace l’ISF depuis 2018 et ne concerne que les biens non professionnels.

- Il peut être optimisé via des stratégies patrimoniales (démembrement, SCI, donation).

- Il est un enjeu fiscal majeur pour les détenteurs de patrimoine immobilier.

FAQ

L’IFI appartient-il à une entreprise ?

Non, c’est un impôt public géré par l’administration fiscale française.

Quelles différences avec l’ISF ?

L’ISF taxait l’ensemble du patrimoine, l’IFI ne concerne que l’immobilier non professionnel.

L’IFI propose-t-il des réductions d’impôt ?

Oui, notamment via les dons à certains organismes ou investissements solidaires.

Est-il possible d’optimiser l’IFI ?

Oui, via le démembrement de propriété, la création de SCI, ou la diversification vers des actifs non taxés.

Quels sont les points forts de l’IFI ?

- Ciblage sur l’immobilier

- Incitation à l’investissement productif

- Réduction possible via dons

Quels sont les points faibles de l’IFI ?

- Complexité de calcul

- Impact sur les patrimoines immobiliers

- Risque de requalification

L’IFI est-il adapté aux débutants ?

Non, il nécessite un accompagnement professionnel pour être bien compris et optimisé.