Groupement Foncier d’Investissement

Définition

Le Groupement Foncier d’Investissement (GFI) est une structure juridique permettant à plusieurs investisseurs de détenir collectivement des parts dans un patrimoine forestier ou viticole. Il s’agit d’un outil d’investissement patrimonial à long terme, encadré par le Code rural et le Code général des impôts, offrant des avantages fiscaux et successoraux.

Historique et contexte

Les GFI ont été créés dans les années 1980 pour faciliter l’investissement dans des actifs fonciers agricoles ou forestiers, souvent difficiles à gérer individuellement.

Inspirés des Groupements Fonciers Agricoles (GFA), les GFI se sont développés avec l’appui de sociétés de gestion spécialisées, notamment dans le domaine forestier.

Aujourd’hui, ils sont reconnus comme des véhicules d’investissement stables, durables et fiscalement attractifs, notamment dans une logique de diversification patrimoniale.

Fondements juridiques

Le GFI est régi par les articles L.331-1 et suivants du Code rural.

Il prend la forme d’une société civile, dont l’objet est la détention et la gestion de biens fonciers à vocation forestière ou viticole.

Les parts du GFI sont transmissibles, mais soumises à agrément.

La gestion est confiée à une société agréée, qui assure l’entretien, l’exploitation et la valorisation du patrimoine.

Fonctionnement

- Les investisseurs achètent des parts sociales du GFI.

- Le GFI détient des terrains forestiers ou viticoles, gérés collectivement.

- Les revenus proviennent de la vente de bois, de produits viticoles ou de la valorisation du foncier.

- Les parts peuvent être conservées, transmises ou cédées, sous conditions.

- L’investissement est non liquide, avec un horizon de placement long (10 à 30 ans).

Conditions d’application

- Accessible aux personnes physiques ou morales.

- Montant d’investissement variable selon les GFI (souvent à partir de quelques milliers d’euros).

- Agrément obligatoire pour la cession de parts.

- Engagement de conservation des parts pour bénéficier des avantages fiscaux.

Fiscalité

Le GFI bénéficie d’une fiscalité avantageuse :

- Réduction d’impôt sur le revenu (IR) jusqu’à 25 % du montant investi, dans la limite des plafonds en vigueur.

- Exonération partielle d’IFI : jusqu’à 75 % de la valeur des parts, sous conditions.

- Exonération de droits de succession : jusqu’à 75 % de la valeur transmise, si les parts sont conservées pendant 30 ans.

- Imposition des revenus : selon le régime des revenus fonciers ou des BIC, selon la nature des activités.

Avantages

- Diversification patrimoniale dans des actifs tangibles.

- Fiscalité attractive en matière d’IR, IFI et succession.

- Investissement durable dans la forêt ou le vignoble.

- Gestion déléguée à des professionnels.

- Transmission facilitée dans un cadre juridique stable.

Risques

- Illiquidité : revente des parts difficile et soumise à agrément.

- Rendement incertain : dépend des conditions climatiques, du marché du bois ou du vin.

- Durée longue : horizon de placement de plusieurs décennies.

- Frais de gestion parfois élevés.

- Risque de perte en capital en cas de mauvaise gestion ou sinistre naturel.

Comparaison

- Avec les SCPI : les GFI sont moins liquides mais plus avantageux fiscalement.

- Avec l’assurance-vie : les GFI offrent une diversification foncière, mais sans garantie en capital.

- Avec les fonds forestiers : les GFI permettent une détention directe via une société civile, avec plus de contrôle.

À retenir

- Le GFI est une société civile d’investissement dans la forêt ou le vignoble.

- Il offre des avantages fiscaux importants en contrepartie d’un engagement long.

- Il permet de diversifier son patrimoine dans des actifs tangibles et durables.

- Il s’adresse aux investisseurs patients, dans une logique de transmission.

FAQ

Le GFI appartient-il à une banque ou une société de gestion ?

Non, c’est une société civile indépendante, gérée par une société spécialisée agréée.

Quelles différences avec une SCPI forestière ?

La SCPI est plus liquide et mutualisée, le GFI est plus fiscalement avantageux mais moins accessible.

Le GFI propose-t-il des revenus réguliers ?

Oui, mais variables selon les ventes de bois ou de produits viticoles.

Est-il possible de revendre ses parts ?

Oui, mais uniquement avec l’agrément du GFI, ce qui peut limiter la liquidité.

Quels sont les points forts ?

Fiscalité avantageuse, diversification foncière, gestion professionnelle, outil de transmission.

Quels sont les points faibles ?

Illiquidité, durée longue, rendement incertain, frais de gestion.

Le GFI est-il adapté aux débutants ?

Pas directement : il convient aux investisseurs accompagnés ou ayant une stratégie patrimoniale établie.