Revenus fonciers et IFI : la double imposition que personne n'anticipe

La fiscalité immobilière en nom propre réserve une surprise désagréable aux propriétaires-bailleurs dont le patrimoine dépasse 1 300 000 euros. Ils font face à deux impôts distincts, calculés selon des logiques indépendantes, qui s'appliquent simultanément sur le même actif.

Le premier frappe les revenus. Les loyers perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un contribuable au TMI de 45 %, la pression fiscale totale sur les revenus fonciers nets atteint 62,2 %. La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) peut porter ce taux encore plus haut, selon la composition du revenu fiscal de référence du foyer.

Le second frappe le capital. L'IFI, calculé chaque 1er janvier sur la valeur vénale nette des actifs immobiliers, s'applique indépendamment de tout revenu. Il est dû même en cas de vacance locative, de travaux lourds ou de déficit foncier. Son taux marginal atteint 1,5 % au-delà de 10 000 000 euros de patrimoine.

Ce qui distingue cette configuration des autres situations fiscales, c'est l'absence totale de passerelle entre les deux impôts. L'IFI n'est pas déductible des revenus fonciers. Les revenus fonciers n'allègent pas l'assiette de l'IFI. Le seul mécanisme de protection, le plafonnement, s'enraye précisément dans les situations les plus tendues.

Cet article analyse le mécanisme de cette double imposition, en chiffre les effets concrets et expose la logique de restructuration qui permet d'en sortir.

1. Revenus fonciers et IFI : deux prélèvements distincts sur le même actif

1.1 L'IFI : un impôt sur le stock, indépendant du flux

L'IFI est un impôt annuel sur la fortune immobilière, codifié aux articles 964 à 983 du CGI. Créé par la loi de finances pour 2018, il frappe la valeur nette taxable du patrimoine immobilier non professionnel arrêtée au 1er janvier de chaque année d'imposition.

Son barème est progressif, structuré en six tranches. Pour la déclaration 2026, il demeure inchangé depuis sa création.

Barème progressif de l'IFI, déclaration 2026. Inchangé depuis la loi de finances pour 2018. Voir références 1 et 2 en fin d'article.

Le seuil d'assujettissement est fixé à 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable. L'imposition débute à 800 000 euros : tout contribuable qui franchit le seuil est taxé sur l'intégralité de la fraction supérieure à 800 000 euros. Une décote atténue l'entrée dans l'impôt pour les patrimoines compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, selon la formule : 17 500 – (1,25 % × valeur nette taxable).

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (art. 973 CGI). Les biens affectés à une activité professionnelle principale sont exonérés sous conditions (art. 975 CGI).

L'IFI est calculé sur la valeur du patrimoine, pas sur les revenus qu'il génère. Il est dû chaque année, quels que soient les résultats locatifs.

1.2 Les revenus fonciers : une imposition en deux couches

Les revenus issus de la location nue (art. 14 et suivants du CGI) sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer et sont taxés au TMI applicable à la dernière tranche, avec des taux de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 % (art. 197 CGI, barème revalorisé de 0,9 % par la loi de finances pour 2026).

S'y ajoutent systématiquement les prélèvements sociaux. Point décisif issu de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 : bien que la CSG sur la majorité des revenus du capital ait été portée de 9,2 % à 10,6 %, les revenus fonciers issus de la location nue constituent une exception explicitement préservée. Ils restent soumis à la CSG au taux de 9,2 %, soit des prélèvements sociaux à 17,2 % au total, conformément à l'article L.136-8, IV du Code de la sécurité sociale. La fraction déductible de CSG demeure à 6,8 %, déductible du revenu global en N+1 en régime réel.

La pression fiscale totale sur les revenus fonciers nets s'établit comme suit.

Taux cumulés IR + prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers nets, déclaration 2026. La CEHR (art. 223 sexies CGI) s'applique uniquement si le revenu fiscal de référence du foyer dépasse 250 000 euros pour un célibataire ou 500 000 euros pour un couple soumis à imposition commune. Elle ne se déclenche pas automatiquement à un TMI de 45 %. Voir références 10 à 15 en fin d'article.

La différence de logique entre la CEHR (surtaxe additive) et la CDHR (plancher d'imposition) est souvent mal comprise : nous les comparons et les chiffrons dans notre article CEHR et CDHR : quelles différences.

À noter : la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR, art. 224 CGI, reconduite par la loi de finances pour 2026) garantit un taux effectif minimum de 20 % pour les foyers concernés. Pour un contribuable à TMI de 45 % percevant des revenus fonciers conséquents, le taux effectif est structurellement supérieur à 20 % : la CDHR ne s'applique généralement pas dans ce profil.

1.3 L'asymétrie qui aggrave tout

L'IFI n'est pas déductible des revenus fonciers. Aucun des textes régissant les charges déductibles en régime réel (art. 31 CGI) ne prévoit cette déduction. Symétriquement, percevoir des revenus fonciers importants n'allège en aucune façon l'assiette de l'IFI.

Ces deux impôts fonctionnent dans des univers fiscaux étanches. Le seul point de contact entre eux est le mécanisme de plafonnement.

2. Le plafonnement de l'IFI : une protection à portée limitée

2.1 Principe du plafonnement

L'article 979 du CGI prévoit un mécanisme de plafonnement de l'IFI. Son principe : si la somme de l'IFI et des impôts dus au titre des revenus de l'année précédente (IR, prélèvements sociaux et contributions additionnelles) excède 75 % des revenus mondiaux nets de l'année précédente, l'excédent vient en diminution de l'IFI à payer. Cette réduction n'est ni restituable ni reportable sur d'autres impositions (BOFIP, BOI-PAT-IFI-40-30).

2.2 Limites pratiques du plafonnement

Le plafonnement fonctionne lorsque les revenus déclarés sont faibles par rapport au patrimoine. Un retraité propriétaire d'un patrimoine de 2 000 000 euros avec 30 000 euros de revenus annuels peut en bénéficier significativement.

Pour le propriétaire-bailleur actif, la configuration est différente. Les revenus fonciers eux-mêmes entrent dans le calcul des revenus de référence servant à plafonner l'IFI. Plus les loyers sont élevés, plus le plafond de 75 % est difficile à atteindre. Le plafonnement s'applique donc rarement au contribuable dont les revenus fonciers sont proportionnés à la valeur de son patrimoine locatif.

Celui qui génère beaucoup de loyers paie beaucoup d'IR, ce qui dilate le plafond de 75 % et rend le plafonnement inopérant. Le mécanisme protège les patrimoines sans revenus, pas les patrimoines rentiers.

3. La double imposition en chiffres : scénario concret

Prenons le cas d'un contribuable célibataire détenant un patrimoine immobilier locatif net taxable de 3 000 000 euros, générant 120 000 euros de loyers bruts annuels. Il est au régime réel et déclare 30 000 euros de charges déductibles (intérêts résiduels, taxe foncière, entretien, assurances, frais de gestion). Son revenu foncier net imposable s'établit à 90 000 euros.

Outre ses revenus fonciers, il perçoit 170 000 euros de revenus professionnels, portant son revenu fiscal de référence global à environ 260 000 euros, soit au-delà du seuil de 250 000 euros déclenchant la CEHR au taux de 3 %. Son TMI est de 45 %.

Calcul de l'IFI (art. 977 CGI, patrimoine net taxable au 1er janvier 2026) :

Charge fiscale sur les revenus fonciers nets (90 000 euros) :

La charge fiscale annuelle totale liée au patrimoine immobilier s'élève à environ 71 970 euros, soit près de 60 % des 120 000 euros de loyers bruts. Et l'IFI reste dû même si un incident locatif ramène les loyers effectifs à zéro cette année-là.

Ce scénario est simplifié à des fins pédagogiques. La CEHR est calculée sur le revenu fiscal de référence global : son montant exact dépend de la totalité des revenus du foyer. La CSG déductible en régime réel génère une économie d'IR mineure en N+1, non intégrée ici. Règles applicables aux opérations réalisées à compter du 1er janvier 2026 conformément à la loi de finances pour 2026 et à la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

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4. Pourquoi la détention en nom propre amplifie le problème

4.1 L'IFI frappe le patrimoine brut revalorisé

L'IFI est calculé sur la valeur vénale des biens au 1er janvier. Dans un marché immobilier à la hausse, la base taxable augmente chaque année, même si les loyers progressent moins vite. L'impôt monte avec la valeur du stock, indépendamment de la performance du flux.

Un bien acquis 800 000 euros il y a dix ans, valorisé aujourd'hui à 1 500 000 euros dans un patrimoine global de 2 500 000 euros, contribue à une assiette IFI bien plus lourde que son coût d'acquisition ne le laissait anticiper.

4.2 Aucun mécanisme de neutralisation dans la détention directe

La détention en nom propre ne laisse aucune marge de manœuvre structurelle. Contrairement à une SCI soumise à l'IS, où les bénéfices locatifs supportent les taux de l'IS (15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfices, art. 219 I CGI, puis 25 % au-delà) plutôt que la TMI personnelle, la détention directe impose systématiquement les loyers au barème progressif du foyer fiscal.

Par ailleurs, les dettes déductibles de l'assiette IFI (art. 974 CGI) se limitent aux emprunts souscrits pour l'acquisition, la réparation, l'amélioration ou la construction des biens. Au fil du remboursement du crédit, le passif déductible diminue et l'assiette IFI augmente mécaniquement, même sans hausse de la valeur des biens.

4.3 L'effet ciseau dans le temps

Le propriétaire en nom propre fait face à deux dynamiques qui s'accélèrent simultanément. Le capital augmente au rythme de la revalorisation immobilière, ce qui alourdit l'IFI. Les revenus augmentent avec les indexations de loyers, ce qui alourdit l'IR. La dette diminue, ce qui amplifie l'assiette IFI. Et les travaux déductibles en régime réel se réduisent à mesure que le parc se stabilise.

C'est précisément cette mécanique que notre article consacré à la pression fiscale après 50 ans documente : le point de bascule où la détention en nom propre cesse d'être défendable économiquement. L'analyse du régime réel versus micro-foncier illustre par ailleurs comment les leviers d'optimisation à l'intérieur du régime foncier atteignent rapidement leurs limites structurelles.

5. L'OBO immobilier : sortir de la double imposition par la restructuration

5.1 Le mécanisme de sortie et ses coûts d'entrée

L'Owner Buy-Out (OBO) immobilier consiste, pour un propriétaire détenant un ou plusieurs biens en nom propre, à les vendre à une SCI soumise à l'IS dont il détient le contrôle. La SCI, financée par un emprunt bancaire tiers, règle le prix de vente et génère un capital liquide au niveau du cédant. L'opération n'est pas une cession définitive : le propriétaire reste économiquement maître de son patrimoine via sa SCI, mais les actifs sortent de son patrimoine personnel direct.

Deux coûts d'entrée structurent la décision et doivent être modélisés en amont.

Le premier est la fiscalité de la plus-value de cession. Lors de la vente à la SCI IS, la plus-value immobilière réalisée par le cédant est imposable selon les règles de l'article 150 U du CGI. La durée de détention est déterminante : après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux font l'objet d'abattements progressifs et s'éteignent après 30 ans (art. 150 VC CGI). Pour un propriétaire en nom propre depuis longtemps, le coût fiscal de la cession peut être très faible, voire nul sur le plan de l'IR. C'est un argument fort pour calibrer le timing de l'OBO en fonction de la durée de détention effective.

Le second est le coût de mutation. Lorsque la SCI IS acquiert les biens, elle supporte les droits d'enregistrement, en principe de l'ordre de 5,80 % de la valeur d'acquisition pour des immeubles existants bâtis. Sur un patrimoine de 3 000 000 euros, cela représente environ 174 000 euros. Ces droits constituent une charge acquittée par la SCI IS et doivent figurer dans le calcul de rentabilité de l'opération.

Sur le plan juridique, l'opération doit être conçue pour résister à deux niveaux de contrôle. L'abus de droit classique (art. L.64 LPF) vise les actes à finalité exclusivement fiscale. Le mini-abus de droit (art. L.64 B LPF, applicable depuis le 1er janvier 2021) s'applique aux actes dont le motif est principalement fiscal, sans exiger de fraude caractérisée. Pour un OBO, c'est ce second dispositif qui est le plus opérationnel. Un montage solide repose sur une motivation patrimoniale réelle, un financement bancaire tiers, un prix de cession à la valeur de marché et une SCI IS disposant d'une activité effective.

5.2 Effets sur l'IFI : une réduction réelle, un pilotage nécessaire dans le temps

Après l'OBO, le contribuable ne détient plus les immeubles en direct : il détient des parts de SCI IS. En application de l'article 965 du CGI, ces parts ne sont incluses dans l'assiette IFI qu'à proportion de la fraction de leur valeur représentative d'actifs immobiliers nets de dettes sociales.

Dans une SCI IS structurée avec un endettement bancaire significatif au moment de l'OBO, la valeur nette des parts peut être substantiellement réduite. Pour un bien de 3 000 000 euros acquis par la SCI avec un prêt de 2 400 000 euros, la valeur nette des parts représentative d'actifs immobiliers est de l'ordre de 600 000 euros, contre 3 000 000 euros en détention directe. La compression de l'assiette IFI est immédiate et significative.

Ce bénéfice s'érode toutefois avec le temps. À mesure que le prêt est remboursé, la valeur nette des parts de SCI IS augmente, et l'assiette IFI se reconstitue mécaniquement. L'OBO n'est pas une solution permanente sans gestion active : il doit s'inscrire dans une stratégie patrimoniale de long terme combinant, selon les objectifs, démembrement progressif des parts, donations à la génération suivante, ou refinancement de la SCI IS.

Le capital dégagé par la cession et réinvesti dans des actifs non immobiliers, assurance-vie luxembourgeoise en actifs financiers, contrat de capitalisation ou portefeuille de valeurs mobilières, sort intégralement de l'assiette IFI. Les actifs financiers n'entrent pas dans le champ de l'IFI, sauf la fraction immobilière d'éventuelles unités de compte SCPI ou SCI en assurance-vie.

5.3 Effets sur les revenus fonciers : IS, amortissement et dividendes

Après l'OBO, le propriétaire ne perçoit plus de revenus fonciers en nom propre. Les loyers sont encaissés par la SCI IS, soumis à l'IS au taux de 15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfices puis à 25 %. Pour un contribuable au TMI de 45 %, le différentiel avec la fiscalité personnelle sur revenus fonciers (62,2 %) est structurellement favorable.

Un avantage supplémentaire propre à la SCI IS mérite d'être mentionné : la possibilité d'amortir comptablement le bâti. La fraction construction du bien, hors terrain non amortissable, peut être amortie sur une durée généralement comprise entre 25 et 40 ans selon les composants. Cet amortissement réduit le résultat fiscal soumis à l'IS chaque exercice, parfois jusqu'à l'annuler. Pour un bien acquis 2 400 000 euros en valeur bâtie, un amortissement linéaire sur 30 ans représente 80 000 euros de déduction annuelle. Ce mécanisme constitue une différence substantielle avec la détention en nom propre, où aucun amortissement n'est admis en régime foncier. Il convient de noter que l'amortissement déduit crée une plus-value latente : lors d'une cession ultérieure par la SCI IS, cette plus-value reste taxable à l'IS, sans bénéficier des abattements pour durée de détention applicables aux cessions directes par des particuliers. C'est un report d'imposition, pas une exonération.

Une nuance s'impose sur la redistribution. Les dividendes versés par une SCI IS à son associé personne physique sont des revenus de capitaux mobiliers. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, ils sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % (CSG à 10,6 %), contre 17,2 % pour les revenus fonciers directs. Ce différentiel, combiné au PFU de 31,4 % ou au barème IR selon l'option du contribuable, doit être intégré dans la modélisation comparative du coût total de la structure.

5.4 Le réemploi du capital : assurance-vie luxembourgeoise et Lombard lending

Le capital libéré par la cession à la SCI IS a vocation à être réinvesti dans une enveloppe patrimoniale à fiscalité différée et optimisée. Le contrat d'assurance-vie de droit luxembourgeois présente plusieurs caractéristiques distinctives par rapport à son équivalent français.

Le triangle de sécurité luxembourgeois garantit la ségrégation des actifs des assurés des bilans des compagnies, sous la supervision du Commissariat aux Assurances (CAA) et de la CSSF. L'accès aux Fonds Internes Dédiés (FID) permet une gestion sur-mesure avec une palette d'actifs élargie. Contrairement aux contrats de droit français, le contrat luxembourgeois structuré en FID ou en unités de compte n'est pas soumis aux dispositions de l'article L.612-33 du Code monétaire et financier (Loi Sapin II), qui autorisent le Haut Conseil de stabilité financière à suspendre temporairement les rachats en cas de menace grave sur la stabilité financière. La disponibilité du capital reste garantie indépendamment des conditions de marché.

Sur le plan fiscal français, le contrat luxembourgeois bénéficie des mêmes règles qu'un contrat français (art. 125-0 A CGI). Les produits capitalisés ne génèrent pas de revenus fonciers. Les actifs financiers sous-jacents ne figurent pas dans l'assiette IFI. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 maintient l'assurance-vie expressément à 17,2 % de prélèvements sociaux (art. L.136-8, IV CSS).

Le Lombard lending permet de nantir le contrat d'assurance-vie pour obtenir un crédit adossé à la valeur des actifs, sans dénouer les positions. Cette liquidité peut financer des projets, des donations ou des acquisitions sans déclencher de fait générateur fiscal. Il comporte néanmoins un risque de liquidité spécifique : si la valeur des actifs nantis baisse en dessous du ratio prêt/collatéral défini contractuellement, la banque peut exiger un appel de marge, contraignant l'emprunteur à apporter des liquidités supplémentaires ou à procéder à un rachat partiel du contrat. Ce rachat déclencherait la fiscalité sur les produits que l'opération visait à différer. L'usage du Lombard lending doit donc être calibré en fonction de la volatilité des actifs sous-jacents et de la capacité du contribuable à faire face à cet appel sans dénouer sa position.

Points clés à retenir

- L'IFI (art. 977 CGI) et l'impôt sur les revenus fonciers (art. 14 CGI, art. L.136-8, IV CSS) sont deux prélèvements structurellement indépendants, sans déductibilité croisée, dus simultanément sur le même actif.

- Les revenus fonciers supportent jusqu'à 62,2 % de pression fiscale cumulée (TMI 45 % + PS 17,2 % maintenus par la LFSS 2026), voire 65,2 %-66,2 % avec la CEHR selon le revenu fiscal de référence.

- Le plafonnement IFI à 75 % des revenus (art. 979 CGI, BOFIP BOI-PAT-IFI-40-30) est inopérant pour les bailleurs rentiers : les loyers élargissent mécaniquement le plafond.

- L'OBO comporte deux coûts d'entrée à modéliser : la fiscalité de la plus-value de cession (nulle en IR après 22 ans de détention) et les droits de mutation acquittés par la SCI IS (~5,80 % sur immeubles existants).

- La réduction d'assiette IFI via la dette de la SCI IS s'érode à mesure du remboursement du prêt : l'OBO appelle une stratégie patrimoniale active de long terme.

- La SCI IS peut amortir le bâti, réduisant le résultat imposable à l'IS ; cet avantage est un report d'imposition, pas une exonération définitive.

- Le réemploi en assurance-vie luxembourgeoise (FID/FIC) cumule neutralité IFI, PS à 17,2 % (LFSS 2026) et absence d'exposition à la Loi Sapin II, sous réserve de calibrer l'usage du Lombard lending au regard du risque d'appel de marge.

FAQ

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Conclusion

La double imposition des revenus fonciers et de l'IFI n'est pas une anomalie récente : elle est structurelle depuis 2018. Ce qui a changé avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, c'est une clarification utile : les revenus fonciers restent à 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais cette exception préservée ne change rien à la pression de fond.

La revalorisation continue des patrimoines immobiliers, conjuguée au maintien de barèmes inchangés, alourdit chaque année la charge des propriétaires-bailleurs assujettis à l'IFI. Le déficit foncier, les dons IFI et la décote de passif sont des outils utiles, mais insuffisants pour traiter le problème à la racine.

La réponse est structurelle. Tant que les actifs restent détenus en nom propre, IFI et revenus fonciers s'appliquent simultanément, sans passerelle entre eux. L'OBO immobilier représente la restructuration qui permet de sortir de cette configuration. Il implique une analyse rigoureuse de ses coûts d'entrée, de ses effets sur l'IFI dans le temps et de ses contraintes juridiques. Mais pour un propriétaire en nom propre assujetti à l'IFI avec un TMI de 41 % ou 45 %, la question n'est plus de savoir si le statu quo est défendable, mais à quel rythme il devient insoutenable.

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À retenir

- L'IFI frappe le capital au 1er janvier ; l'impôt sur le revenu frappe les loyers de l'année : deux impôts sur le même actif, aucune déductibilité croisée, aucun plafonnement effectif pour les patrimoines rentiers.

- Pour un bailleur à TMI de 45 %, la pression cumulée sur les loyers nets atteint 62,2 % (jusqu'à 66,2 % avec CEHR), pendant que l'IFI prélève jusqu'à 1,5 % sur la valeur du patrimoine chaque année.

- Le plafonnement IFI à 75 % des revenus (art. 979 CGI) protège peu les bailleurs : les loyers élargissent mécaniquement le plafond, le rendant inopérant.

- L'OBO sort les actifs de l'assiette IFI personnelle et supprime les revenus fonciers du foyer, au prix de deux coûts d'entrée à modéliser : droits de mutation (~5,80 %) et fiscalité de la plus-value (nulle en IR après 22 ans de détention).

-La compression d'assiette IFI via la dette de la SCI IS s'érode avec le remboursement du prêt : l'OBO appelle une stratégie active de long terme, non un arbitrage ponctuel.

Sources et références réglementaires

- Code général des impôts, art. 964 à 983 (IFI), Légifrance, version consolidée 01/2026

- Code général des impôts, art. 977 (barème IFI), en vigueur depuis la loi de finances pour 2018, loi n° 2017-1837, 12/2017

- Code général des impôts, art. 979 (plafonnement IFI), Légifrance, 01/2026 ; BOFIP BOI-PAT-IFI-40-30

- Code général des impôts, art. 965 (assiette IFI, biens détenus via sociétés), Légifrance, 01/2026

- Code général des impôts, art. 974 (passif déductible IFI), Légifrance, 01/2026

- Code général des impôts, art. 973 (abattement résidence principale, 30 %), Légifrance, 01/2026

- Code général des impôts, art. 975 (exonération biens professionnels), Légifrance, 01/2026

- Code général des impôts, art. 14 à 33 quinquies (régime des revenus fonciers), Légifrance, 01/2026

- Code général des impôts, art. 31 (charges déductibles régime réel foncier), Légifrance, 01/2026

- Code général des impôts, art. 197 (barème progressif IR), revalorisé de 0,9 % par la loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103, 02/2026

- Code général des impôts, art. 223 sexies (CEHR), Légifrance, barème inchangé depuis 2012

- Code général des impôts, art. 224 (CDHR), institué par la loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127, 02/2025 ; reconduit par la loi de finances pour 2026

- Code de la sécurité sociale, art. L.136-8, IV (revenus maintenus au taux de 17,2 % de prélèvements sociaux), modifié par la LFSS 2026, loi n° 2025-1403, 12/2025

- Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, loi n° 2025-1403 (JO 12/2025), art. 12

- Loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 (JO 02/2026)

- Service-Public.fr, Calcul de l'IFI, 03/2026

- Service-Public.fr, Prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine, 03/2026

- Service-Public.fr — Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), 02/2026

- Direction générale des finances publiques (DGFiP) — Formulaire 2042-IFI 2025  impots.gouv.fr

- Code général des impôts, art. 219 I (taux IS) Légifrance, 01/2026

- Code général des impôts, art. 150 U et 150 VC (plus-values immobilières, abattements pour durée de détention), Légifrance, 01/2026

- Livre des procédures fiscales, art. L.64 (abus de droit), Légifrance, 01/2026

- Livre des procédures fiscales, art. L.64 B (mini-abus de droit, depuis le 01/01/2021), Légifrance, 01/2026

- Code général des impôts, art. 125-0 A (fiscalité des contrats d'assurance-vie), Légifrance, 01/2026

- Code monétaire et financier, art. L.612-33 (Loi Sapin II), Légifrance, version en vigueur

Règles applicables aux opérations réalisées à compter du 1er janvier 2026 conformément à la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103) et à la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403). Le barème de l'IFI est inchangé depuis la loi de finances pour 2018. Les prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers (location nue) sont maintenus à 17,2 % pour les revenus 2025 déclarés en 2026, conformément à l'article L.136-8, IV du Code de la sécurité sociale.

Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre informatif et pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas un conseil juridique, fiscal ou financier individualisé. Malgré le soin apporté à leur exactitude et leur actualisation, Avnear ne saurait être tenu responsable des décisions prises sur la base de ce document. Toute opération patrimoniale doit faire l'objet d'une analyse personnalisée prenant en compte la situation spécifique du lecteur, sa résidence fiscale, ses objectifs et ses contraintes. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel agréé (conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste, notaire) avant toute souscription ou structuration patrimoniale.