Location nue vs LMNP en nom propre après 50 ans : arbitrage fiscal et impact sur la transmission

À 50 ans et plus, la question n'est plus celle du rendement brut. Elle porte sur la pression fiscale nette, la valeur réellement transmissible, et le coût d'une sortie si la stratégie patrimoniale évolue.

La location nue et le statut de loueur en meublé non professionnel coexistent dans de nombreux portefeuilles. L'arbitrage entre les deux est souvent présenté comme une décision d'investissement. Il est, en réalité, une décision patrimoniale qui engage la fiscalité courante, l'Impôt sur la Fortune Immobilière, la plus-value future et la transmission à la génération suivante.

Les réformes récentes ont modifié les paramètres de cet arbitrage. La loi de finances pour 2025 a durci la fiscalité du LMNP à la revente, la loi de finances pour 2026 a introduit pour la location nue un dispositif d'amortissement inédit. Le paysage s'est partiellement rééquilibré, sans effacer les contraintes structurelles propres à la détention en nom propre.

Cet article analyse les deux régimes sous l'angle qui importe après 50 ans : la charge fiscale réelle sur les revenus locatifs, le coût de la transmission ou de la cession, l'IFI, et les voies de restructuration disponibles. Il fait suite aux deux premiers articles de cette série consacrés à la fiscalité des revenus fonciers en nom propre et au choix entre régime réel et micro-foncier.

1. Fiscalité courante : ce que coûtent réellement vos loyers

1.1 Location nue au régime réel : les revenus fonciers dans le barème

Les loyers issus d'une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, définie à l'article 14 du CGI. Dès que les revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 euros, le régime réel s'applique de plein droit.

Le revenu foncier net, soit les loyers encaissés diminués des charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion), est intégré au barème progressif de l'IR. Il supporte également 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

À une tranche marginale d'imposition de 41 %, la charge fiscale totale sur le revenu foncier net peut atteindre 58,2 %. Trois couches additionnelles peuvent s'appliquer pour les foyers à revenus élevés. La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR, article 223 sexies du CGI) est due aux taux de 3 % (de 250 000 à 500 000 euros de revenu fiscal de référence pour un célibataire, de 500 000 à 1 000 000 euros pour un couple) et de 4 % au-delà de ces seuils. La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), instaurée par la loi de finances pour 2025, constitue une imposition minimale de 20 % applicable aux revenus 2024 et 2025 pour les foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 euros (célibataire) ou 500 000 euros (couple) ; son caractère est temporaire et ses conditions d'application doivent être vérifiées selon la situation de chaque foyer.

En cas de résultat négatif, le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (article 156 I-3° du CGI), sous réserve que le bien reste loué pendant les trois années suivant celle d'imputation. Ce mécanisme est réel mais limité : il ne permet pas d'amortir la valeur du bâti.

L'amortissement comptable du bâti est, dans le régime foncier classique, structurellement absent.

1.2 LMNP au régime réel : BIC et amortissement, la mécanique fiscale

Les revenus d'une location meublée non professionnelle relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, en application des articles 34 et 35 du CGI. Pour les locations longue durée (hors meublés de tourisme), le seuil du régime micro-BIC reste fixé à 77 700 euros de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire de 50 %. En dessous de ce seuil, le régime micro-BIC s'applique par défaut.

Au régime réel, le loueur en meublé peut déduire l'ensemble de ses charges et, surtout, amortir le bien immobilier en application de l'article 39 C du CGI. En pratique, le plan d'amortissement est établi composant par composant : gros œuvre, façade, installations techniques, agencements intérieurs, chaque composant ayant une durée de dépréciation spécifique. La durée globale pour le bâti s'étend généralement sur 25 à 40 ans selon la nature des composants, celle du mobilier sur 5 à 10 ans. Sur une valeur de bâti de 400 000 euros, cela représente un amortissement annuel de l'ordre de 10 000 à 16 000 euros selon la décomposition retenue.

Ce mécanisme permet fréquemment de ramener le résultat BIC imposable à zéro ou proche de zéro pendant une période pouvant s'étendre sur 10 à 20 ans, selon le plan d'amortissement par composants, le niveau des charges réelles et la valeur du bien au moment de l'acquisition. Aucun impôt sur le revenu n'est alors dû sur les loyers. Les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus du patrimoine restent dus sur le bénéfice effectivement imposable, pour les LMNP relevant du régime général. Ce taux peut évoluer pour certains statuts relevant de régimes de protection sociale spécifiques : les situations relevant de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 doivent être vérifiées individuellement avec un conseiller compétent.

Une contrainte technique s'impose : en LMNP, l'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global. Le résultat BIC peut être réduit à zéro, mais la perte générée au-delà ne vient pas en déduction des autres revenus du foyer. C'est la différence fondamentale avec le déficit foncier de la location nue.

Tableau comparatif 1 : fiscalité courante

Exemple pédagogique. Bien acquis 500 000 euros, valeur du bâti estimée à 400 000 euros (foncier forfaitaire : 20 %). Loyer mensuel : 2 000 euros. Charges annuelles : 4 000 euros. Durée d'amortissement globale retenue : 30 ans à titre indicatif. En pratique, le plan d'amortissement LMNP est établi composant par composant, ce qui modifie la répartition annuelle. TMI retenue : 41 %. Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine : 17,2 %, applicable aux LMNP relevant du régime général. CEHR et CDHR non incluses. Ce tableau ne constitue pas une simulation fiscale personnalisée.

L'écart est substantiel en phase d'amortissement actif. Il se rétrécit à mesure que le plan d'amortissement arrive à son terme. Pour un bien acquis il y a 25 ans et placé en LMNP dès l'acquisition, l'essentiel de l'amortissement est souvent consommé. Le BIC redevient alors imposable au taux marginal. La charge fiscale rejoint celle de la location nue, parfois avec des obligations comptables supplémentaires (liasse fiscale 2031, suivi par un expert-comptable).

2. Cession et transmission : ce que les rendements ne montrent pas

2.1 La purge de la plus-value au décès : un avantage commun aux deux régimes

Lorsqu'un bien immobilier détenu en nom propre est transmis par succession, les héritiers reprennent le bien à sa valeur vénale au jour du décès. Cette valeur constitue le nouveau prix de référence pour tout calcul de plus-value ultérieur. La plus-value latente accumulée par le défunt est effacée.

Ce mécanisme, encadré par l'article 150 U II du CGI, bénéficie indistinctement à la location nue et au LMNP. En LMNP, les amortissements pratiqués depuis l'origine ne sont pas réintégrés au moment du décès. Les héritiers repartent sur la base de la valeur de marché, avec la possibilité d'établir un nouveau plan d'amortissement s'ils poursuivent l'activité au régime réel.

Ce mécanisme ne constitue pas une exonération au sens technique. Il résulte du fait que le décès constitue un nouveau fait générateur : les héritiers acquièrent le bien à sa valeur vénale au jour du décès, ce prix devenant leur propre prix de référence pour tout calcul futur. Les seuls prélèvements dus à ce stade sont les droits de succession, calculés sur la valeur vénale nette du bien. La question du réemploi du patrimoine ainsi transmis, notamment sa mise en valeur dans le temps, appelle une stratégie distincte détaillée dans notre guide sur comment placer un héritage.

C'est, pour les détenteurs d'immobilier en nom propre, le mécanisme de transmission le plus puissant disponible. Il ne requiert aucune structuration active et neutralise une fraction potentiellement très significative de la fiscalité latente.

2.2 La réforme LMNP 2025 : la cession du vivant devient plus coûteuse

L'article 84 de la loi n°2025-127 du 14 février 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre d'une activité LMNP au régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de toute cession à titre onéreux.

Concrètement, le prix d'acquisition fiscal retenu pour le calcul de la plus-value est diminué du montant total des amortissements déduits depuis l'origine. La base imposable augmente d'autant, avant application des abattements pour durée de détention.

Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 24 mars 2026 (question n°10097, réponse Mette) a confirmé que cette réintégration porte sur l'intégralité des amortissements déduits, y compris ceux antérieurs au 15 février 2025. L'administration a précisé qu'il ne s'agit pas d'une rétroactivité, mais d'une modification des règles d'assiette applicable à un fait générateur (la cession) postérieur à l'entrée en vigueur de la loi. Les commentaires officiels du BOFiP, annoncés dans cette réponse, restaient en attente de publication à la date d'avril 2026.

Scénario illustratif

Bien acquis 250 000 euros en 2011, revendu 400 000 euros en 2026. Durée de détention : 15 ans. Amortissements LMNP cumulés depuis l'origine : 60 000 euros.

Plus-value brute avant réforme : 400 000 – 250 000 = 150 000 euros. Plus-value brute après réforme : 400 000 – (250 000 – 60 000) = 210 000 euros.

Les abattements pour durée de détention s'appliquent dans les deux cas (article 150 VC du CGI). Après 15 ans de détention, soit 10 années au-delà de la 5e année, l'abattement est de 60 % pour l'IR (6 % par an de la 6e à la 21e année) et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an sur la même période). L'exonération totale d'IR intervient après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.

Charge fiscale estimée avant réforme (base 150 000 euros) : IR (19 % sur 40 % de 150 000 euros, soit 60 000 euros) : 11 400 euros. PS (17,2 % sur 83,5 % de 150 000 euros, soit 125 250 euros) : 21 543 euros. Total : environ 32 943 euros.

Charge fiscale estimée après réforme (base 210 000 euros) : IR (19 % sur 40 % de 210 000 euros, soit 84 000 euros) : 15 960 euros. PS (17,2 % sur 83,5 % de 210 000 euros, soit 175 350 euros) : 30 160 euros. Total : environ 46 120 euros.

Surcoût lié à la réintégration des amortissements : environ 13 177 euros sur cette cession fictive. À cette charge, il convient d'ajouter, le cas échéant, la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l'article 1609 nonies G du CGI : cette contribution progressive, de 2 % à 6 %, s'applique aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 euros. Dans le scénario ci-dessus, la plus-value nette imposable après réforme et après abattements d'IR est de 84 000 euros, ce qui déclenche cette surtaxe, dont le montant exact dépend de la situation globale du cédant.

Ce scénario est pédagogique et simplifié. Il ne constitue pas une simulation fiscale. Les abattements appliqués sont ceux de l'article 150 VC du CGI au 01/01/2026. La surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI n'est pas incluse dans les totaux ci-dessus. En pratique, la durée d'amortissement varie selon la décomposition par composants retenue lors de la mise en location. Tout calcul réel doit prendre en compte la date d'acquisition exacte, les amortissements effectivement pratiqués et la situation fiscale globale du cédant.

Les abattements pour durée de détention atténuent mécaniquement l'impact de la réintégration sur longue période. Pour les biens acquis depuis moins de 15 ans ou les portefeuilles fortement amortis, la réforme change substantiellement l'arbitrage entre cession et transmission.

2.3 IFI : le point aveugle commun aux deux régimes

Ni la location nue, ni le LMNP n'exonèrent un bien de l'Impôt sur la Fortune Immobilière. Les biens immobiliers productifs de revenus entrent dans l'assiette taxable à leur valeur vénale nette au 1er janvier de chaque année, en application des articles 964 et 965 du CGI. Les dettes afférentes (emprunts immobiliers, notamment) sont déductibles sous conditions.

Le statut LMNP ne confère pas la qualité de bien professionnel au sens de l'IFI. Seule l'activité de loueur en meublé professionnel, lorsqu'elle répond aux critères de l'article 975 du CGI (recettes supérieures à 23 000 euros annuels représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer), peut ouvrir droit à une exonération. Ces conditions sont rarement réunies pour un propriétaire en LMNP classique.

Pour un contribuable dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros, l'IFI constitue une charge annuelle que ni la structure foncière, ni le régime BIC ne neutralise. À mesure que la valeur des actifs progresse, cette charge devient structurelle. Elle s'ajoute à la pression fiscale sur les loyers et au coût latent de la plus-value, formant un triptyque que la simple comparaison de régimes locatifs ne permet pas de résoudre.

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3. Le dispositif Jeanbrun (LFI 2026) : la location nue s'ouvre à l'amortissement

L'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n°2026-103 du 19 février 2026) instaure le dispositif Jeanbrun, également désigné « statut du bailleur privé ». Il représente une rupture dans l'histoire fiscale de la location nue : pour la première fois depuis les mécanismes Périssol et Robien des années 1990, l'amortissement d'un bien loué vide est autorisé dans le cadre des revenus fonciers.

Le dispositif s'applique aux acquisitions de logements collectifs neufs (répondant à la norme RE2020, classés A, B ou C au DPE) et anciens réhabilités (travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, permettant d'atteindre la classe A, B ou C), réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Les taux d'amortissement annuels varient de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué : loyer intermédiaire, social ou très social. La base amortissable est fixée à 80 % du prix d'acquisition, le foncier étant exclu forfaitairement à hauteur de 20 %. Les plafonds annuels d'amortissement dans le neuf s'établissent entre 8 000 et 12 000 euros selon la catégorie de loyer. L'engagement de location est de 9 ans minimum. L'amortissement ainsi généré est imputable directement sur le revenu global du foyer fiscal, et non limité aux seuls revenus fonciers, ce qui constitue une différence notable par rapport au LMNP.

Un point de vigilance s'impose : les amortissements pratiqués dans le cadre du dispositif Jeanbrun seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, en application de l'article 150 VB III du CGI tel que modifié par la LFI 2026. Le mécanisme est symétrique à celui instauré pour le LMNP par la réforme de 2025 : l'avantage fiscal à l'entrée a un coût à la sortie. Ce coût est atténué par les abattements pour durée de détention, mais reste à intégrer dans toute modélisation de rentabilité nette.

Ce que ce dispositif change pour les détenteurs existants de plus de 50 ans

Le dispositif Jeanbrun ne s'applique pas à un bien immobilier déjà détenu. Il ne rétroagit pas sur les portefeuilles constitués avant le 21 février 2026. Pour un propriétaire disposant de biens loués nus depuis plusieurs années, le dispositif n'a aucune incidence directe sur sa fiscalité courante.

Il est pertinent dans une réflexion prospective : si des arbitrages conduisent à de nouvelles acquisitions, l'environnement fiscal de la location nue s'améliore sensiblement dans ce cadre. Il signale également une convergence partielle entre les deux régimes : la frontière avantageuse que constituait l'amortissement LMNP s'est rétrécie depuis les deux directions simultanément. La réintégration des amortissements durcit la sortie LMNP, tandis que le Jeanbrun ouvre l'amortissement à la location nue pour les nouvelles acquisitions, sous conditions.

Tableau comparatif 2 : synthèse des régimes

Sources : CGI art. 14, 31 I-1°-i et j, 34, 35, 39 C, 150 U II, 150 VB III, 150 VC, 156 I-3°, 223 sexies, 964, 965, 975, 1609 nonies G ; loi n°2025-127 du 14/02/2025 art. 84 ; loi n°2026-103 du 19/02/2026 art. 47. Règles applicables aux opérations réalisées à compter du 01/01/2026, conformément à la loi de finances pour 2026.

4. Après 50 ans en nom propre : les limites que la comparaison ne résout pas

4.1 L'accumulation fiscale et le retournement de l'avantage LMNP

À 50 ans, un patrimoine immobilier en nom propre est souvent constitué de plusieurs biens acquis sur 15 à 25 ans. L'effet cumulatif des revenus fonciers ou BIC, ajouté aux revenus d'activité ou de retraite, pousse la TMI vers 41 % ou 45 %. Le foyer se retrouve dans les tranches hautes du barème pour l'ensemble de ses revenus, avec un risque d'assujettissement à la CEHR, voire à la CDHR pour les revenus 2024 et 2025.

En location nue, chaque euro de revenu foncier net est taxé au taux marginal, sans atténuation possible hors déficit limité à 10 700 euros. Ni l'amortissement du bâti, ni aucune autre déduction structurelle ne compense la progression du barème pour des biens déjà anciennement financés.

En LMNP, l'amortissement protège pendant une première phase. Mais les biens acquis il y a 20 à 25 ans ont souvent épuisé tout ou partie de leur plan d'amortissement par composants. Le BIC redevient imposable au taux marginal. La charge fiscale rejoint celle de la location nue, parfois avec des obligations comptables supplémentaires.

L'IFI, lui, ne s'atténue pas avec le temps. Si la valeur des actifs progresse, l'assiette taxable croît d'année en année, indépendamment du régime locatif retenu.

4.2 Le capital immobilisé et ses alternatives

Un patrimoine de 1,5 à 3 millions d'euros d'actifs immobiliers bruts détenus en nom propre génère une charge fiscale annuelle multi-couches : IR sur les loyers, prélèvements sociaux, IFI, charges non déductibles. Le rendement net après fiscalité se comprime à mesure que les revenus progressent et que les plans d'amortissement s'épuisent.

Ce même capital, s'il était réalloué dans une enveloppe à fiscalité différée, permettrait selon les conditions de marché et la structure de l'allocation d'accéder à une capitalisation sans prélèvements fiscaux annuels, avec une charge fiscale reportée à la sortie ou organisée dans un cadre successoral distinct. Un contrat d'assurance-vie luxembourgeois offre ce type de cadre : capitalisation sans prélèvements courants, accès à des actifs diversifiés (fonds obligataires, structures à capital protégé, fonds de capital-investissement), et un régime de transmission organisé par clause bénéficiaire en dehors des règles successorales ordinaires, sous réserve du respect des conditions légales applicables. Le prêt Lombard adossé à ce type d'enveloppe peut offrir une liquidité sans cession des actifs sous-jacents.

Ce régime fiscal reste soumis à l'évolution législative et doit être apprécié au regard de la résidence fiscale du souscripteur.

4.3 L'OBO immobilier : une voie de restructuration pour le patrimoine en nom propre

L'Owner Buy-Out immobilier permet à un propriétaire de céder ses biens à une société civile immobilière qu'il contrôle. Cette cession constitue un fait générateur d'imposition sur la plus-value immobilière des particuliers dans les conditions de droit commun : les abattements pour durée de détention de l'article 150 VC du CGI s'appliquent, et la surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI peut être due si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 euros. Il ne s'agit pas d'un mécanisme de report d'imposition : la charge fiscale sur la plus-value est déclenchée et acquittée au moment de la cession.

L'intérêt de l'opération réside dans les effets post-cession. Le cédant perçoit un prix de cession, librement réemployable. La sortie du bien de son patrimoine personnel peut, selon la structuration retenue et sous réserve d'analyse juridique, réduire son assiette IFI. La SCI réceptrice doit quant à elle être soigneusement structurée : selon le régime fiscal retenu, des obligations spécifiques s'appliquent, notamment au regard de la taxe sur les sociétés holdings instaurée par la LFI 2026 pour certaines structures patrimoniales. Le réemploi du produit de cession sur des instruments financiers à fiscalité différée constitue l'autre levier de l'opération.

Pour des biens détenus depuis plusieurs années, les abattements pour durée de détention réduisent le coût fiscal de la sortie. Plus la durée de détention est longue, plus l'équation est favorable : le coût fiscal de la cession décroît tandis que la charge fiscale courante et l'exposition IFI persistent chaque année.

Le réemploi sur un contrat d'assurance-vie luxembourgeois cumule plusieurs propriétés pertinentes pour cette tranche de vie patrimoniale : capitalisation sans prélèvements courants, accès à une architecture ouverte en termes de supports d'investissement, et une clause bénéficiaire permettant d'organiser la transmission en dehors des règles successorales ordinaires, dans les conditions légales applicables.

Cette restructuration ne constitue pas une solution universelle. Elle suppose une analyse précise des plus-values latentes (particulièrement sous l'angle de la réintégration des amortissements LMNP post-réforme 2025), de la situation IFI, du régime matrimonial et des objectifs de transmission. Elle requiert l'intervention de professionnels agréés et l'accès à des établissements bancaires capables de financer l'acquisition par la SCI.

Résumé

- En location nue au régime réel, les loyers nets supportent l'IR au barème progressif (jusqu'à 45 %, avec CEHR éventuelle de 3 à 4 % et CDHR temporaire applicable aux revenus 2024-2025) et 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. L'amortissement du bâti est absent en régime foncier classique.

- En LMNP au régime réel, l'amortissement du bâti par composants (article 39 C CGI) peut ramener le bénéfice imposable à zéro ou proche de zéro pendant une durée variable selon le plan d'amortissement et le niveau de charges. Cet avantage s'épuise et ne peut pas générer de déficit imputable sur le revenu global.

- Depuis le 15 février 2025 (art. 84, loi n°2025-127), les amortissements LMNP sont réintégrés dans la base imposable de la plus-value lors de toute cession à titre onéreux, y compris ceux antérieurs à cette date (Réponse ministérielle Mette, JOAN du 24/03/2026). La surtaxe sur les plus-values élevées (art. 1609 nonies G CGI) peut s'y ajouter au-delà de 50 000 euros de plus-value nette imposable.

- Au décès, les héritiers reprennent le bien à sa valeur vénale au jour du décès, constituant un nouveau fait générateur (art. 150 U II CGI). La plus-value latente et les amortissements sont effacés pour les deux régimes. Les droits de succession restent dus sur la valeur du bien.

- Ni la location nue, ni le LMNP n'exonèrent le bien de l'IFI (art. 964-965 CGI). Seul le statut LMP, sous conditions très strictes (art. 975 CGI), ouvre droit à une exonération.

- Le dispositif Jeanbrun (loi n°2026-103 du 19/02/2026, art. 47) introduit l'amortissement en location nue pour les nouvelles acquisitions entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il ne modifie pas les règles applicables aux patrimoines existants. Les amortissements ainsi déduits seront réintégrés à la plus-value lors de la revente (art. 150 VB III CGI).

- Après 50 ans, la charge fiscale cumulée sur un patrimoine en nom propre peut justifier une réflexion de restructuration via un OBO immobilier, opération constitutive d'une cession taxable au titre des plus-values des particuliers, suivie d'un réemploi du capital sur des instruments financiers à fiscalité différée.

FAQ

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Conclusion

Location nue et LMNP sont deux modalités d'exploitation d'un même actif. Elles partagent les mêmes contraintes fondamentales : une fiscalité courante adossée au barème progressif de l'IR, une assiette IFI non neutralisable, et un coût de sortie que les réformes récentes ont rendu plus complexe à anticiper.

La comparaison entre les deux régimes demeure utile pour des acquisitions nouvelles ou des patrimoines en phase de constitution. Après 50 ans, pour un patrimoine mature et accumulé, elle devient secondaire. La question structurante est celle de la charge fiscale cumulée et des options de réallocation disponibles.

L'OBO immobilier et le réemploi sur une enveloppe financière à fiscalité différée constituent une réponse à cette problématique pour des patrimoines significatifs. Ils permettent de réduire la pression fiscale récurrente, d'alléger l'assiette IFI et d'organiser la transmission dans un cadre plus flexible que la détention en nom propre. Leur pertinence dépend de la situation de chaque foyer et requiert une analyse personnalisée conduite par des professionnels agréés.

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À retenir

- L'avantage fiscal du LMNP au régime réel est réel en phase d'amortissement actif, mais s'épuise avec le temps et s'est partiellement inversé à la revente depuis la réforme du 15 février 2025. L'amortissement est établi par composants (article 39 C CGI) et sa durée effective varie selon la structure de l'acquisition.

- La transmission par décès constitue un nouveau fait générateur. Les héritiers reprennent le bien à sa valeur vénale au jour du décès (article 150 U II CGI), effaçant la plus-value latente et les amortissements pour les deux régimes. Les droits de succession restent dus.

- L'IFI est une charge structurelle pour tout détenteur d'un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d'euros (article 964 CGI), quelle que soit la nature de la location.

- Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP déduits depuis l'origine sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de toute cession à titre onéreux (article 150 VB III CGI, loi n°2025-127). La surtaxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G CGI) peut s'appliquer en sus dès 50 000 euros de plus-value nette imposable.

- Le dispositif Jeanbrun (loi n°2026-103 du 19/02/2026, article 47) introduit l'amortissement en location nue pour de nouvelles acquisitions, sous conditions d'engagement. Les amortissements déduits seront réintégrés à la plus-value lors de la revente (article 150 VB III CGI). Il ne modifie pas les règles applicables aux patrimoines existants.

- L'OBO immobilier déclenche une cession taxable au titre des plus-values des particuliers. Son intérêt réside dans les effets post-cession : réduction potentielle de l'assiette IFI et réemploi du capital sur des instruments financiers à fiscalité différée, dont le régime reste soumis à l'évolution législative.

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Sources et références réglementaires

- Code général des impôts, art. 14 (revenus fonciers), art. 31 I-1°-i et j (amortissement Jeanbrun), art. 34-35 (BIC), art. 39 C (amortissement LMNP), art. 150 U II (nouveau fait générateur au décès), art. 150 VB III (calcul de la plus-value, modifié par LF 2025 et LF 2026), art. 150 VC (abattements pour durée de détention), art. 156 I-3° (déficit foncier, plafond 10 700 euros), art. 223 sexies (CEHR), art. 964-965 (IFI, assiette), art. 975 (IFI, biens professionnels), art. 1609 nonies G (surtaxe plus-values élevées). Legifrance.gouv.fr, consulté 03/2026.

- Loi n°2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements LMNP, modification de l'article 150 VB du CGI). Journal officiel du 15 février 2025. Editions Francis Lefebvre, article de commentaire, 03/2025.

- Réponse ministérielle Mette, question n°10097, Journal officiel de l'Assemblée nationale du 24 mars 2026, p. 2523. assemblee-nationale.fr portée de la réintégration sur les amortissements antérieurs à 2025, confirmation de l'absence de clause de sauvegarde (03/2026).

- Loi n°2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (dispositif Jeanbrun / statut du bailleur privé, codifié aux articles 31 I-1°-i et j du CGI). Journal officiel du 20 février 2026. Editions Francis Lefebvre, article de commentaire, 03/2026.

- BOFiP RFPI, régime des plus-values des particuliers. bofip.impots.gouv.fr. Note : les commentaires relatifs à la réintégration des amortissements LMNP (réforme LF 2025) étaient en attente de publication officielle à la date d'avril 2026 selon la réponse ministérielle Mette.

- LégiFiscal : Plus-value immobilière et LMNP : les amortissements antérieurs à 2025 également à réintégrer. legifiscal.fr (03/2026).

- Actu-Juridique,Location nue : le nouveau dispositif Jeanbrun en faveur des bailleurs. actu-juridique.fr (03/2026).

- Service-public.fr, Location meublée non professionnelle et revenus fonciers (location non meublée). Mises à jour 03/2026.

Clause de conformité

Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre informatif et pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas un conseil juridique, fiscal ou financier individualisé. Malgré le soin apporté à leur exactitude et leur actualisation, Avnear ne saurait être tenu responsable des décisions prises sur la base de ce document. Toute opération patrimoniale doit faire l'objet d'une analyse personnalisée prenant en compte la situation spécifique du lecteur, sa résidence fiscale, ses objectifs et ses contraintes. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel agréé (conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste, notaire) avant toute souscription ou structuration patrimoniale.