Revenus fonciers en nom propre : pourquoi la pression fiscale devient insupportable après 50 ans

Posséder un ou plusieurs biens immobiliers locatifs en son propre nom présente une apparente simplicité: pas de structure juridique intermédiaire, une gestion directe, une comptabilité allégée. Cette clarté de façade dissimule pourtant un mécanisme fiscal redoutable, dont l'intensité s'accroît à mesure que le patrimoine se consolide et que les années passent.

L'investisseur de 35 ans qui constitue son premier patrimoine locatif dispose de marges de manœuvre : il emprunte, déduit des intérêts, génère parfois un déficit foncier, et sa TMI reste souvent modérée. À 52 ans, la physionomie a profondément changé. Les crédits sont remboursés ou presque. Les travaux majeurs ont été réalisés. Le revenu foncier net est maximal, et il s'accumule sur un revenu professionnel lui-même élevé. Pour un bailleur à la tranche marginale de 45 %, plus de 62 %du revenu foncier net imposable est absorbé par les seuls impôts et prélèvements obligatoires.

Ce guide analyse les mécanismes précis de cette dégradation, illustre leur impact par des scénarios chiffrés, et présente la logique d'une restructuration patrimoniale via l'OBO immobilier : une opération qui permet de conserver le contrôle du bien, d'extraire des liquidités et de réorienter le capital vers des enveloppes fiscalement plus efficientes.

Règles fiscales applicables aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2024, conformément à la loi de finances pour 2024 et à la loi de finances pour 2025.

1. La mécanique fiscale des revenus fonciers en nom propre

Comprendre pourquoi la détention en nom propre devient coûteuse suppose d'identifier chacune des strates d'imposition qui s'appliquent aux loyers. Elles sont au nombre de trois, et leur cumul est souvent sous-estimé.

1.1 Le barème progressif de l'impôt sur le revenu

Les revenus fonciers ne bénéficient pas du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, contrairement aux dividendes ou aux intérêts financiers. Ils s'ajoutent à l'ensemble desautres revenus du foyer fiscal et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, dans les conditions prévues par l'article 14 du CGI.

Pour les revenus de 2024 (imposition 2025), les tranches du barème par part de quotient familial sont les suivantes : 0 % jusqu'à 11 497 euros, 11 % de 11 498 euros à 29 315 euros,30 % de 29 316 euros à 83 823 euros, 41 % de 83 824 euros à 180 294 euros, et45 % au-delà de 180 295 euros.

La conséquence est directe : pour un foyer dont l'ensemble des revenus le place dans la tranche à 41 % ou45 %, chaque euro de loyer net supplémentaire est imposé à ce taux. Aucun abattement, aucun plafonnement ne s'applique au barème lui-même. Le système est entièrement cumulatif.

1.2 Les prélèvements sociaux : 17,2 % sur la totalité du revenu net

À l'impôt sur le revenu s'ajoutent obligatoirement les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %,composé de la CSG (9,2 %), de la CRDS (0,5 %) et du prélèvement de solidarité (7,5 %). Ces contributions s'appliquent sur le revenu foncier net imposable, sans abattement ni plafond.

Un mécanisme partiel de déductibilité existe : 6,8 % de la CSG sont déductibles du revenu global de l'année suivante. Ce mécanisme réduit légèrement la charge réelle en fonction de la TMI du contribuable, mais ne modifie pas le taux nominal applicable l'année de la perception.

La charge fiscale totale sur les revenus fonciers se calcule donc comme suit : TMI + 17,2 %. À la tranche de 30 %, elle atteint 47,2 %. À 41 %, elle est de 58,2 %. À 45 %, elle s'élève à 62,2 %.

1.3 La CEHR et la CDHR : les couches supplémentaires pour les hauts revenus

Pour les foyers dont le revenu fiscal de référence (RFR) est élevé, deux contributions additionnelles s'appliquent.

La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), instituée par la loi de finances pour 2012, frappe les RFR dépassant 250 000 euros pour une personne seule ou 500 000 euros pour un couple soumis à imposition commune. Le barème est le suivant pour une personne seule : 3 % sur la fraction du RFR comprise entre 250000 et 500 000 euros, et 4 % au-delà. Pour un couple, ces mêmes taux s'appliquent respectivement sur les fractions comprises entre 500 000 et 1 000000 euros, puis au-delà de 1 000 000 euros. Cette contribution reste en vigueur en 2025.

Par ailleurs, la loi de finances pour 2025 a instauré une contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), codifiée à l'article 224 du CGI, applicable aux revenus de l'année 2025. Elle vise à garantir un taux minimal d'imposition de 20 % pour les foyers dont le RFR dépasse les mêmes seuils que la CEHR. Son application au-delà de 2025 reste soumise à décision législative.

Dans ce contexte, un bailleur en nom propre à la TMI de 45 %, percevant des revenus locatifs significatifs, peut se retrouver assujetti simultanément à l'IR à 45 %, aux prélèvements sociaux à 17,2 % et à la CEHR à 3 % ou 4 %, portant la friction fiscale totale sur son revenu marginal à 66,2 % dans les cas les plus élevés(45 % + 17,2 % + 4 % de CEHR au taux supérieur).

2. Pourquoi la situation se dégrade particulièrement après 50 ans

Les taux nominaux ci-dessus s'appliquent à tout âge. Ce qui change après 50 ans, c'est la combinaison de facteurs qui amplifie simultanément l'exposition fiscale, réduit les possibilités de déduction et soulève de nouveaux enjeux patrimoniaux.

2.1 L'épuisement des leviers de déduction au régime réel

Le régime réel d'imposition des revenus fonciers permet de déduire les charges effectives : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, frais de gestion, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière. C'est l'article 31 du CGI qui en fixe le périmètre précis, pour la liste exhaustive des charges admises, les règles de qualification et les erreurs courantes à éviter, voir notre guide complet des charges déductibles en revenus fonciers. Le choix entre régime réel et micro-foncier conditionne l'ensemble de la stratégie déductive : pour en comprendre les mécanismes en détail, voir notre guide comparatif régime réel et micro-foncier.

Or ces déductions s'amenuisent avec le temps selon une logique mécanique. Les intérêts d'emprunt, qui peuvent représenter une part substantielle des charges lors des premières années d'un investissement à crédit, diminuent à chaque mensualité remboursée. Un bien acquis il y a quinze ans et financé sur vingt ans génère aujourd'hui des intérêts déductibles quasi nuls. Le revenu foncier net se rapproche alors du revenu foncier brut.

Par ailleurs, les travaux de rénovation lourde permettent de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an (article 156, I-3° du CGI), avec report des dépassements sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La loi de finances pour 2023 a temporairement doublé ce plafond à 21 400 euros pour les dépenses de rénovation énergétique permettant le passage d'un logement classé E, F ou G à la classe D ou supérieure, pour les travaux réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Pour les propriétaires de biens anciens présentant une mauvaise performance énergétique, ce levier peut encore présenter un intérêt ponctuel. Mais ces cycles de travaux majeurs s'espacent naturellement à mesure que le bâti est entretenu, et la marge de manœuvre parle déficit foncier est souvent épuisée ou difficile à reconstituer à 50 ans.

2.2 L'IFI : un impôt sur un patrimoine dont on ne peut pas extraire la liquidité

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI), institué par la loi de finances pour 2018 et codifié aux articles 964 et suivants du CGI, est dû par les personnes dont l'actif immobilier net taxable atteint 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Une fois ce seuil franchi, l'impôt est calculé sur l'ensemble du patrimoine à partir de 800 000 euros selon un barème progressif : 0,5 % de 800000 euros à 1 300 000 euros, 0,7 % de 1 300 001 euros à 2 570 000 euros, 1 % de2 570 001 euros à 5 000 000 euros, 1,25 % de 5 000 001 euros à 10 000 000 euros, et 1,5 % au-delà. Un mécanisme de décote s'applique pour les patrimoines compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros afin d'éviter les effets de seuil brutaux.

Pour un bailleur en nom propre dont le patrimoine immobilier s'est constitué sur vingt ans, le seuil de 1 300 000 euros est souvent dépassé à l'approche de la cinquantaine. Le caractère structurellement illiquide de l'immobilier rend cette situation particulièrement contraignante : l'IFI génère une charge annuelle récurrente sur un capital quine produit pas de flux de trésorerie correspondants, ou dont les flux sont largement absorbés par les autres impôts. Sur ce point, voir notre analyse Pourquoi l'immobilier n'est pas un investissement liquide.

Un point souvent méconnu mérite d'être posé clairement : dans la grande majorité des OBO immobiliers, l'opération ne réduit pas l'assiette IFI du propriétaire. L'article 973, II, 1°du CGI écarte la déductibilité de la dette contractée par la SCI lorsque le contribuable contrôle la société cessionnaire et que l'emprunt a été contracté pour l'acquisition d'un bien immobilier imposable. En pratique, la valeur des parts de la SCI retenue pour l'IFI est calculée sans déduction de cette dette, ce qui revient à taxer une valeur économique proche de celle du bien détenu en direct. La seule exception est la preuve que l'opération n'obéit pas à des considérations principalement fiscales, ce qui implique une documentation rigoureuse des autres objectifs patrimoniaux poursuivis.

2.3 La transmission : rigide et coûteuse en détention directe

La transmission d'un bien immobilier détenu en nom propre s'opère selon les règles successorales de droit commun. En l'absence de donation préalable, l'actif est transmis à la valeur vénale, avec application des droits de mutation à titre gratuit selon le barème prévu aux articles 777 et suivants du CGI. Pour les transmissions entre parents et enfants, les taux marginaux atteignent 45 % au-delà de 1 805 677 euros(après abattement de 100 000 euros par enfant, applicable tous les quinze ans).

La détention directe ne permet pas une cession progressive de l'actif entre plusieurs héritiers sans passer par une opération de vente ou de licitation. Elle expose à l'indivision, source classique de blocage successoral. Elle ne permet pas non plus d'intégrer progressivement les générations suivantes au capital de l'actif immobilier.

Ces contraintes ne sont pas spécifiques à la cinquantaine, mais leur urgence devient plus concrète :l'horizon de transmission se raccourcit, les abattements progressifs pour durée de donation ont une valeur temporelle qui joue contre l'attentisme.

3. Scénario chiffré : l'impact réel de la fiscalité sur 30 000 euros de revenus fonciers nets

L'exemple ci-dessous illustre la charge fiscale effective pour un contribuable percevant 30 000 euros de revenus fonciers nets imposables au régime réel, selon sa tranche marginale d'imposition. Les calculs sont effectués hors CEHR, hors CDHR, et avant prise en compte de la déductibilité partielle de la CSG (6,8 %), afin de présenter le coût nominal brut.

Lecture : ces calculs illustrent la charge fiscale nominale sur le revenu foncier net imposable. La déductibilité partielle de la CSG (6,8 %) l'année suivante peut réduire légèrement le coût réel selon la TMI. En cas d'assujettissement à la CEHR ou à la CDHR, la charge augmente de 3 % à 4 % sur les fractions concernées du revenu fiscal de référence. Données conformes au barème de l'impôt sur le revenu 2025 (revenus2024), publié par la DGFIP.

À titre de comparaison, un placement de trésorerie équivalent logé dans un contrat d'assurance-vie est soumis, en cas de rachat après huit ans de détention, à un taux de 7,5 % sur les gains au-delà de l'abattement annuel (4 600 euros pour une personne seule,9 200 euros pour un couple), majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit24,7 % au maximum pour la fraction hors abattement. L'écart de fiscalité entre les deux régimes est structurel et s'accroît avec le niveau de TMI.

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4. La vente à soi-même (OBO immobilier) :sortir du piège de la détention directe

Face à cette pression fiscale, une restructuration patrimoniale est possible. L'Owner Buy-Out (OBO) immobilier consiste à vendre le bien détenu en nom propre à une société contrôlée par le propriétaire lui-même, le plus souvent une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). L'opération est parfaitement légale lorsqu'elle repose sur une motivation patrimoniale réelle et documentée.

4.1 Principe et mécanique de l'opération

Le schéma repose sur une cession unique formalisée par acte notarié. Le propriétaire crée ou mobilise une SCI à l'IS dont il est l'associé principal, parfois accompagné de son conjoint ou de ses enfants. Cette société acquiert le bien immobilier à sa valeur de marché, établie par expertise indépendante préalable. Le financement de cette acquisition est assuré par un emprunt bancaire contracté par la SCI. Les loyers perçus par la société servent au remboursement du crédit.

Le propriétaire reçoit à titre personnel le produit de la cession, net de l'éventuelle plus-value imposable. Ce prix représente une liquidité disponible, extraite d'un actif jusqu'ici illiquide, sans céder le bien à un tiers. Le contrôle du patrimoine immobilier est conservé via la détention des parts sociales de la SCI.

Cette liquidité peut alors être investie dans des placements financiers dont la fiscalité est nettement plus favorable que celle des revenus fonciers : contrat d'assurance-vie luxembourgeois, compte-titres, PER, ou d'autres actifs diversifiés selon le profil et les objectifs du contribuable.

4.2 La fiscalité de la cession lors de l'OBO

La vente du bien à la SCI constitue une cession immobilière à titre onéreux, soumise au régime des plus-values des particuliers prévu aux articles 150 U et suivants du CGI. Ce régime prévoit des abattements progressifs en fonction de la durée de détention.

Pour l'impôt sur le revenu(taux de 19 %) : l'abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis de 4 % la 22e année. L'exonération totale est acquise après vingt-deux ans. Pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %) : l'abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e année, puis de 9% par an de la 23e à la 30e année. L'exonération totale des prélèvements sociaux est acquise après trente ans.

Pour un bien détenu depuis plus de vingt-deux ans, la plus-value est exonérée d'IR lors de la cession à la SCI. Cette fenêtre est particulièrement pertinente pour les investisseurs ayant constitué leur patrimoine entre 1995 et 2005, c'est-à-dire une génération de propriétaires aujourd'hui âgés de 50 à 65 ans.

4.3 Le réinvestissement des liquidités : les atouts du contrat luxembourgeois

Le produit net de la cession, une fois versé au propriétaire, peut être investi dans un contrat d'assurance-vie de droit luxembourgeois. Ce type de contrat présente plusieurs caractéristiques distinctives par rapport aux contrats français.

Sur le plan fiscal, le contrat luxembourgeois souscrit par un résident français reste soumis à la fiscalité française de l'assurance-vie (article 125-0 A du CGI). Les gains ne sont imposables qu'au moment des rachats. Après huit ans, l'abattement annuel de 4 600 euros (personne seule) ou 9 200 euros (couple) s'applique. Au-delà, les gains sont soumis au PFU de 7,5 % (pour les primes versées n'excédant pas 150000 euros) ou de 12,8 %, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Pour le détail complet des règles applicables, voir notre guide fiscalité de l'assurance-vie luxembourgeoise.

La transmission hors succession bénéficie des abattements de l'article 990 I du CGI pour les primes versées avant 70 ans : abattement de 152 500 euros par bénéficiaire, puis imposition à 20 % jusqu'à 700 000 euros, et 31,25 % au-delà. Pour les primes versées après 70 ans, le régime de l'article 757 B du CGI s'applique : seul un abattement global de 30 500 euros est partagé entre l'ensemble des bénéficiaires, les sommes excédentaires étant réintégrées à la succession et soumises aux droits de mutation à titre gratuit de droit commun. Pour les souscripteurs proches ou au-delà de 70 ans, cette distinction est déterminante dans le calendrier de versement des primes.

Sur le plan de la gestion des actifs, le contrat luxembourgeois offre un accès à une architecture ouverte plus large que la plupart des contrats français : fonds dédiés (FID, FAS, FIC selon la nomenclature CSSF), mandats de gestion, actifs non cotés, gestion en devises étrangères.

Sur le plan de la protection, le mécanisme du triangle de sécurité luxembourgeois (séparation des actifs entre l'assureur, la banque dépositaire et le souscripteur, avec super-privilège du souscripteur) confère une protection des avoirs reconnue dans l'espace européen.

4.4 L'effet de levier et la logique d'ensemble

L'OBO cumule plusieurs effets de levier distincts. Le levier financier : la SCI emprunte pour acquérir le bien, et les loyers remboursent progressivement la dette. Le propriétaire a monétisé son capital sans céder le bien à un tiers. Le levier fiscal : les liquidités sont réinvesties dans une enveloppe dont la fiscalité sur les revenus et les plus-values est nettement inférieure à celle des revenus fonciers. Le levier patrimonial : la SCI peut intégrer les enfants comme associés minoritaires à un moment où la valeur des parts est encore déprimée par l'endettement, facilitant une transmission à coût réduit.

La SCI à l'IS permet par ailleurs d'amortir le bien immobilier, réduisant l'assiette imposable à l'IS sur les loyers perçus. Les loyers sont alors soumis à l'IS au taux de 15 %jusqu'à 42 500 euros de bénéfice (taux réduit PME prévu à l'article 219, I-b du CGI, applicable sous réserve que le chiffre d'affaires HT n'excède pas 10 millions d'euros, que le capital soit entièrement libéré et détenu à au moins75 % par des personnes physiques), puis 25 % au-delà. Ces taux sont structurellement inférieurs aux combinaisons IR + PS applicables en nom propre pour les contribuables à TMI élevée.

4.5 Les précautions juridiques et fiscales incontournables

L'OBO immobilier est une opération licite, mais soumise à un cadre de vigilance strict. L'administration fiscale peut requalifier l'opération en abus de droit si elle est motivée exclusivement ou principalement par une finalité fiscale, en application de l'article L. 64 du Livre des procédures fiscales. Les sanctions en cas de requalification peuvent atteindre 40 % à 80 % des impôts éludés.

Plusieurs précautions s'imposent. L'évaluation du bien doit être réalisée par un expert immobilier indépendant, à la valeur de marché : toute sous-évaluation expose à un redressement, toute sur-évaluation risque la requalification en donation indirecte. L'opération doit s'inscrire dans une stratégie patrimoniale documentée : réorganisation successorale, diversification, préparation à la retraite. Les loyers pratiqués par la SCI doivent correspondre aux prix de marché.

Un point structurel doit être présenté avec rigueur : la SCI à l'IS génère une double imposition potentielle à la sortie. Contrairement au régime des particuliers, qui bénéficie d'une exonération totale d'IR après vingt-deux ans, la SCI à l'IS calcule la plus-value de cession depuis la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire sa valeur d'acquisition diminuée de tous les amortissements comptabilisés. Les amortissements déduits pendant toute la durée de vie de la société sont ainsi fiscalement repris au moment de la vente, ce qui peut générer une imposition à l'IS significative. À cela s'ajoute, si les bénéfices sont ensuite distribués à l'associé, une seconde imposition au niveau personnel(PFU de 30 % sur les dividendes). Cet effet de double imposition est le principal inconvénient structurel de la SCI à l'IS et doit être intégré dans tout calcul de rentabilité à long terme.

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5. En nom propre versus OBO/SCI à l'IS :comparaison des régimes

Le tableau ci-dessous compare les principales caractéristiques fiscales et patrimoniales de la détention en nom propre et de la détention via une SCI à l'IS issue d'un OBO, pour un bien locatif résidentiel. Il ne constitue pas une recommandation d'investissement.

Lecture : ce tableau compare les deux régimes à titre indicatif pour un bien locatif résidentiel. Les résultats réels dépendent de nombreux paramètres individuels : durée de détention, niveau d'endettement résiduel, composition du foyer fiscal, régime matrimonial, objectifs successoraux. Une analyse personnalisée est indispensable avant toute décision.

Résumé : les points essentiels à retenir

•      Les revenus fonciers perçus en nom propre sont soumis au barème progressif de l'IR (jusqu'à 45 %) auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %, portant la charge fiscale globale à 47,2 % (TMI 30 %), 58,2 %(TMI 41 %) et 62,2 % (TMI 45 %).

•      Après 50 ans, trois facteurs convergent pour aggraver la situation : épuisement des intérêts déductibles, exposition à l'IFI, urgence de la transmission.

•      Les biens détenus depuis plus de vingt-deux ans bénéficient d'une exonération totale d'IR sur la plus-value lors de la cession(art. 150 U CGI). Fenêtre stratégique pour les propriétaires ayant acquis entre1995 et 2005.

•      L'OBO permet d'extraire des liquidités sans cession à un tiers et de réinvestir dans des enveloppes à fiscalité différée, mais génère une double imposition potentielle à la sortie (reprise des amortissements IS,PFU 30 % sur les dividendes).

•      Dans la grande majorité des cas, l'OBO ne réduit pas l'assiette IFI du propriétaire (art. 973, II CGI) : la dette de la SCI n'est pas déductible pour le calcul de la valeur des parts.

•      Les frais d'entrée représentent environ 7 % à 8 % du prix de vente pour l'immobilier ancien : ils doivent être intégrés dans le calcul de la rentabilité globale de l'opération.

•      L'opération requiert une expertise indépendante du bien, une motivation patrimoniale documentée et un accompagnement pluridisciplinaire (CGP, avocat fiscaliste, notaire).

Questions fréquentes

À retenir

•      La charge fiscale sur les revenus fonciers en nom propre atteint 62,2 % pour un contribuable à la TMI de 45 % (IR 45 % + PS 17,2%), hors CEHR et CDHR.

•      Après 50 ans, l'épuisement des intérêts déductibles, l'IFI et les enjeux de transmission transforment la détention directe en contrainte patrimoniale croissante.

•      Les biens détenus depuis plus de vingt-deux ansbénéficient d'une exonération totale d'IR sur la plus-value immobilière lors de la cession (article 150 U CGI).

•      L'OBO immobilier permet d'extraire des liquidités sans céder le bien à un tiers et de réinvestir dans des enveloppes à fiscalité différée, mais génère une double imposition potentielle à la sortie (reprise des amortissements IS, PFU sur dividendes).

•      Dans la grande majorité des cas, l'OBO ne réduit pas l'assiette IFI du propriétaire (article 973, II CGI).

•      L'opération requiert une expertise indépendante du bien, une motivation patrimoniale documentée et un accompagnement pluridisciplinaire.

Conclusion

La détention de biens immobiliers en nom propre n'est pas en elle-même une erreur patrimoniale. Elle constitue souvent la manière la plus naturelle d'accumuler un patrimoine sur la durée. Mais la fiscalité française des revenus fonciers est construite de telle façon qu'elle pénalise structurellement les contribuables à mesure que leur patrimoine et leurs revenus croissent.

Après 50 ans, cette pénalité s'intensifie. Les leviers de déduction s'épuisent, la charge fiscale sur les loyers nets atteint des niveaux qui remettent en cause la rentabilité réelle de la détention directe, et les enjeux de transmission deviennent urgents. La question n'est plus de savoir si une restructuration est possible : elle est de savoir quand et comment l'engager. Si l'immobilier représente une part dominante de votre patrimoine, voir aussi notre analyse : que faire si vous avez déjà trop d'immobilier ?

L'OBO immobilier est l'une des réponses les plus cohérentes pour les propriétaires en nom propre disposant d'un patrimoine constitué, d'une ancienneté de détention suffisante et d'une vision patrimoniale à moyen terme. Il ne s'improvise pas : il exige une analyse rigoureuse, une documentation solide et un accompagnement pluridisciplinaire.

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Sources et références réglementaires

1.   Code général des impôts, article 14 : imposition des revenus fonciers au barèmeprogressif. Legifrance.gouv.fr (03/2025).

2.   Code général des impôts, article 31 : charges déductibles des revenus fonciers aurégime réel. Legifrance.gouv.fr (01/2025).

3.   Code général des impôts, article 156, I-3° : imputation du déficit foncier sur lerevenu global. Legifrance.gouv.fr (01/2025).

4.   Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH : régime des plus-valuesimmobilières des particuliers. Legifrance.gouv.fr (01/2025).

5.   Code général des impôts, articles 964 à 983 : impôt sur la fortune immobilière(IFI). Legifrance.gouv.fr (01/2025).

6.   Code général des impôts, article 973, II, 1° : non-déductibilité de certaines dettespour le calcul de l'assiette IFI dans les opérations OBO. Legifrance.gouv.fr(01/2025).

7.   Contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) : instituée par la loi de financespour 2012 ; documentation administrative BOFIP BOI-IR-CHR. Service-public.fr(01/2025). Note : la référence précise d'article du CGI est à vérifier surLegifrance avant publication.

8.   Code général des impôts, article 224 : contribution différentielle sur les hautsrevenus (CDHR). Introduit par la loi de finances pour 2025, applicable auxrevenus 2025. Legifrance.gouv.fr (02/2025).

9.   Code général des impôts, article 125-0 A : fiscalité des produits des contrats d'assurance-vie. Legifrance.gouv.fr (01/2025).

10.  Code général des impôts, article 990I : fiscalité successorale des contrats d'assurance-vie (primes versées avant70 ans). Legifrance.gouv.fr (01/2025).

11.  Code général des impôts, article 757B : fiscalité successorale des contrats d'assurance-vie (primes versées après70 ans). Legifrance.gouv.fr (01/2025).

12.  Loi de finances pour 2023, article 12: doublement temporaire du plafond de déficit foncier à 21 400 euros pour travaux de rénovation énergétique (passoires thermiques classes E, F, G),applicable aux dépenses engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre2025. Legifrance.gouv.fr (12/2022).

13.  Code général des impôts, article 219,I-b : taux réduit d'IS à 15 % pour les PME (seuil de CA porté à 10 millions d'euros par la loi de finances pour 2023). Legifrance.gouv.fr (01/2025).

14.  Livre des procédures fiscales, article L. 64 : procédure de répression des abus de droit. Legifrance.gouv.fr(01/2025).

15.  DGFIP : barème de l'impôt sur le revenu 2025 (revenus 2024), article 197 CGI. impots.gouv.fr (04/2024).

16.  Service-Public.fr : contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, seuils et modalités 2025.service-public.fr (01/2025).

17.  Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) : documentation administrative sur les plus-values immobilières des particuliers. bofip.impots.gouv.fr (03/2025).

18.  Notaires de Nancy : OBO immobilier, analyse fiscale et patrimoniale. 9-nancy.notaires.fr (03/2024).

Avertissement

Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre  informatif et pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas un conseil  juridique, fiscal ou financier individualisé. Malgré le soin apporté à leur  exactitude et leur actualisation, Avnear ne saurait être tenu responsable des  décisions prises sur la base de ce document. Toute opération patrimoniale  doit faire l'objet d'une analyse personnalisée prenant en compte la situation  spécifique du lecteur, sa résidence fiscale, ses objectifs et ses contraintes.  Il est fortement recommandé de consulter un professionnel agréé (conseiller  en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste, notaire) avant toute  souscription ou structuration patrimoniale.